マンション・ビルの給排水管の更新を検討するときは、最初に調査が必要です。実のある知識を身につけていないと、不必要な修繕工事の計画、また必要以上のものを仕様書に織り込まれたりする事が多々あります。さらに管理組合・ビルオーナーは専門知識の欠如からその提案に不安を覚えます。特に給排水管更新工事（大規模給排水管更新工事）は、慎重に計画を立て進めなければなりません。進め方の手順ですは手始めに調査をし、概算金額を算定します。
何故、調査と概算金額を算定が必要になるかは、いきなり改修設計をすると金額がひとり歩きし、金額ばかりが優先になり、管理組合及びビルオーナーは設計のいいなりになってしまい、何が悪いかわからないまま進むことが多々あります。
調査と概算金額を算定を行うためには、外部の専門家に依頼する必要があります。
＜次にコンサルタント（以下コンサル）を決めることです。＞
設備専門のコンサルか設備に強いマンション管理士又は設備設計事務所がお勧めです。迷ったら当社に声をかけてください。
＜その次は現状の把握＞です。
現状の把握は優先事項で進めてまいります。
また、マンション内又はビル内でお勧めできないことは、専門的知識が特定の人間にあってその方の個人の意思で主導していくことです。知識があることはそれ自体良い事ですが、ついついの知ったかぶりはマンション内及びビル内で摩擦を生じる事があります。公正に物事を判断でき技術的に裏付けできる知識を持っている方ならいいのですが・・・偏った見方や判断をされると取り返しのつかない状態になります。
特に区分所有者の多いマンションは外部のコンサルタントを入れた方が良い結果になります。
ま当社はマンションにおいては過去、様々な問題や色々な事例を経験してきました。
給水管や排水管の過去に工事をした写真を掲載しますので参考にしてください。
上部左側給水管の立管を残し枝管の更新。その右側築４０数年経過で住戸の排水管が階下にあります。
その下は１階床下配管ピット内の共用管の更新です。その右は同排水管耐火ＶＰ管（穴埋め及び断熱工事前）
≪重要な給排水管更新員会の設置≫
往々にして、竣工時の図面と現状が違っているマンションも多々あります。また実際の配管がどのような状態下にあるかは非破壊検査によって調べる事が出来ますが、調査範囲には限界もあるので、必要に応じ住戸内の内装材を撤去して抜管調査をし、その後復旧を行い確認を行えば関係者全員が共有する知識で案件を進めていくことができます。既存設備図面の確認段階から専門家が参加し、竣工図面等を参考に現状把握を行った上、管理組合に対し実態調査の内容と方法を説明して了承を取り、抜管検査を実施することになります。
マイクロスコープでは、錆は確認できても現存の管の厚みがどれくらい残っているかは判断が、できないので、ここは抜管調査をお勧めいたします。
＜改修図面及び仕様書の作成＞
以上のプロセスを経て、給水管系統・排水管の実態を把握できた後に、適正な修繕工事の計画が可能となりますが、いかに調査診断が給排水管改修工事の行方を左右することの重要さを理解できると思います。前記をふまえ関係各社が見積り可能となる図面と仕様書を作成いたします。
調査結果によってはマンションの給排水管更新が必要でないかもしれません。その際１０年以上も更新なしで行ける可能性も考えられますので慎重な検討が望まれます。
その際は部分的に改修工事を適宜実施する必要があります。
特に専用部全体に及ぶ排水管の更新工事は住戸内に立ち入っての工事が大半になるので十分な検討と専門家を交えて検討が必要です。
以上のことをふまえ、当社では以下のような手順で進めていきます。
「メンバー構成及び内容」
①管理組合メンバーによる修繕委員会の発足
②建築設備コンサルタント（一級管工事施工管理技士、設備設計士）の選定
③非破壊検査（抜管調査、Ｘ線調査、ファイバースコープ調査）
④設計仕様書及び図面作成
⑤同上設計図、仕様書、概算金額の算定施工図や竣工図書（設計図）の確認
以上を確認した上、実情がどうなっているかを再確認する必要もあります。
＜費用等について＞
設計・仕様書等の見積金額について
図面作成と見積もりは、管理組合から要求された業務を行う人件費（直接人件費）と技術料及び事務所経費と特別経費により算出します。
コンサルタント業務は管理組合との信頼関係により成り立つものであり、管理組合様側から物事を考えどのように設計し、どのように工事を行うか決定していくものであると考えております。
そうなると、既存の配管についての調査期間を十分に取り、高い技術、経験を持った専門家が設計を行う必要があります。
また給水管更新工事においては、仮設給水配管が重要なポイントをしめてきます。
この仮説給水管と実際施工できる配管ルートの調査が重要なポイントとなります。
＜結び＞
給排水管更新は調査診断の結果参考にした設計仕様書及び図面作成が重要なポイントとなることが御理解できたはずです。
次の段階は施工業者の選定方法になります。御参考にhttps://tama-plan.com/consul-oh/
